Ипотечная ставка — это стоимость кредита, выраженная в процентах годовых, которую заемщик выплачивает банку за пользование средствами для покупки недвижимости. От величины ставки зависит итоговая переплата и комфорт финансовой нагрузки.
Как работает ипотечная ставка
Ипотечная ставка складывается из номинальной ставки банка и дополнительных сборов, отраженных в полной стоимости кредита (ПСК)1. Ежемесячный платёж состоит из части основного долга и процентной составляющей. При аннуитетном графике сумма платежа неизменна, при дифференцированном — тело долга платится быстрее, но первоначальные взносы выше2.
Виды ипотечных ставок
| Вариант | Описание | Диапазон 2025 |
|---|---|---|
| Фиксированная | Остаётся неизменной весь срок кредита. | 9,5–10,5%1 |
| Плавающая | Корректируется по ключевой ставке ЦБ РФ. | 7,5–9,0%1 |
| Комбинированная | Первоначально фиксирована, потом плавающая. | 8,5–9,0%1 |
Из чего состоит ставка
- Операционные расходы банка (оформление, обслуживание).
- Стоимость капитала на межбанковском рынке.
- Макроэкономические факторы: ключевая ставка, инфляция.
- Риск заемщика: кредитная история, долговая нагрузка.
- Регуляторные требования Банка России1.
Факторы, влияющие на ставку для конкретного заемщика
- Кредитная история: безупречная снижает ставку1.
- Первоначальный взнос: чем выше, тем ниже ставка1.
- Срок кредита: длинные сроки чаще дешевле краткосрочных1.
- Зарплатная карта банка: лояльность снижает ставку1.
- Специальные программы: семейная, IT-ипотека, Дальний Восток1.
Рекомендации по снижению ставки
- Стать зарплатным клиентом банка для получения персональной скидки1.
- Увеличить первоначальный взнос до 20–30% стоимости жилья.
- Рассмотреть комбинированную программу: фиксированная ставка первые 3–5 лет, далее плавающая.
- Досрочно погашать долг: аннуитет при плюсе в бюджете меняется на досрочные взносы.
- Сравнить предложения нескольких банков и воспользоваться ипотечным брокером.
Часто задаваемые вопросы
1. В чём разница между номинальной и эффективной ставкой?
Номинальная — процент без учёта комиссий. Эффективная (APR) включает все сборы по кредиту и показывает полную стоимость заимствования1.
2. Можно ли изменить ставку после получения ипотеки?
Изменение возможно только по условиям договора (например, при реформировании программы или субсидировании)1.
3. Какая схема погашения выгоднее — аннуитет или дифференцированная?
Аннуитет удобнее для планирования: фиксированный платёж. Дифференцированная позволяет сэкономить на процентах, но первые взносы выше2.
4. Как ключевая ставка ЦБ влияет на ипотеку?
Рост ключевой ставки приводит к удорожанию плавающей ипотеки и повышает среднерыночную ПСК1.
5. Что выгоднее при нестабильной экономике — фиксированная или плавающая ставка?
При нестабильности стоит выбирать фиксированную для защиты от роста ставок3.
Реальные кейсы
Кейс 1: Молодая семья оформила фиксированную ипотеку на 20 лет под 10% годовых с первоначальным взносом 25%. Благодаря стабильным платежам они смогли запланировать бюджет и через 5 лет рефинансировали остаток под 8,2%, сэкономив 1 млн ₽ переплаты.
Кейс 2: IT-специалист воспользовался субсидированной программой и взял ипотеку с плавающей ставкой 7,8%. При снижении ключевой ставки через два года его ставка упала до 7,2%, что позволило сократить платёж на 8 000 ₽ в месяц.
Кейс 3: Пенсионерка увеличила первоначальный взнос до 40% и стала зарплатным клиентом банка, получив скидку 0,5 п.п. на фиксированную ставку 9,5%. За счёт этого сэкономила свыше 500 000 ₽ переплаты за весь срок кредита.
Статья подготовлена на основе материалов банков Райффайзен, Кайли и Газпромбанка.
1 [Что такое процентная ставка по ипотеке и от чего она зависит?]2
2 [Что такое процентная ставка по кредиту — МТС Банк]4
3 [Ипотека с фиксированной или плавающей ставкой: что выбрать?]3
