Основная идея: траншевая ипотека (ипотека траншами) – это кредит на покупку строящейся недвижимости, при котором банк не перечисляет всю сумму сразу, а разбивает её на несколько частей (transheй) и переводит их застройщику по мере строительства.
Как работает траншевая ипотека
- Заключение договора долевого участия (ДДУ) и ипотечного договора с банком.
- Первый транш – символическая сумма (от 100 ₽ до 30% стоимости объекта) перечисляется сразу, проценты начисляются только на неё.
- Промежуточные транши (если схема более двух частей) выдаются по графику, прописанному в договоре, обычно не позднее чем за 1–6 месяцев до сдачи дома.
- Последний транш переводится при вводе объекта в эксплуатацию; с этого момента начинается погашение основного долга и начисление процентов на всю сумму кредита.
Пример: семья из Нижнего Новгорода оформила траншевую ипотеку на квартиру за 10,4 млн ₽ в С-Петербурге. Первый транш – 100 ₽, второй – 2,5 млн ₽ до апреля 2025, третий – 5,8 млн ₽ до марта 2026; платеж в первый год – 0,61 ₽ в месяц[?].
Преимущества и риски
| Параметр | Преимущества | Риски и недостатки |
|---|---|---|
| Финансовая нагрузка до сдачи | Ежемесячные взносы по первому траншу минимальны (от 1 ₽) | После выдачи всех траншей платёж резко возрастает |
| Проценты | Начисляются только на выданные транши | Ставка может быть на 0,5–2% выше, чем в стандартных программах |
| Фиксация цены | Стоимость жилья и ставка фиксируются на момент подписания ДДУ | Ограниченный выбор застройщиков и объектов, не во всех банках есть траншевая ипотека |
| Риски застройщика | Застройщик мотивирован быстрее завершить стройку | Смена застройщика или задержки стройки могут повлиять на график траншей |
| Использование льгот | Можно сочетать с семейной ипотекой, материнским капиталом | Не все льготные программы допускают траншевую схему |
Рекомендации по оформлению
- Тщательно проверяйте надёжность застройщика и сроки сдачи объекта.
- Сравнивайте размер первого транша: оптимально 10–20% от стоимости, чтобы снизить платёж в начале и иметь возможность накопить на ремонт.
- Уточняйте условия выдачи промежуточных траншей (максимальный срок – 36 месяцев после первого транша).
- Рассчитывайте бюджет на период после выдачи последнего транша: платеж может вырасти в 5–10 раз.
- Проверяйте возможность рефинансирования после ввода дома в эксплуатацию для снижения ставки.
Часто задаваемые вопросы
1. Чем траншевая ипотека отличается от рассрочки застройщика?
Траншевая ипотека – это банковский кредит, а рассрочка – это договор между покупателем и застройщиком без участия банка. В первом случае жильё сразу в залоге у банка, во втором – нет.
2. Сколько траншей может быть?
Чаще всего два, но банки и застройщики могут прописать до четырёх траншей.
3. Можно ли вносить досрочное погашение во время строительства?
Да, однако частичное досрочное погашение может пересчитать график платежей и повлиять на сроки получения следующих траншей.
4. Каковы требования к заемщику?
Стандартные: возраст от 18–21 года, постоянный доход, трудовой стаж от 3–6 месяцев. Для льготных программ возможны дополнительные условия.
5. Что если стройка затягивается?
По договору транши выдают не позже оговоренного срока (до 36 месяцев). Если застройщик задерживает сдачу, банк обязан перечислить оставшуюся сумму в срок, указанный в ипотечном договоре.
Реальные кейсы
Кейс 1: Нижегородская семья на 10,4 млн ₽ оформила первый транш 100 ₽, заплатив 0,61 ₽/мес первый год, второй транш 2,5 млн и третий 5,8 млн до марта 2026 (госпрограмма-2020).
Кейс 2: Покупатель 4-комнатной квартиры за 7 млн ₽ в СПб: первый транш 700 ₽, ежемесячный платёж 7 ₀₀₀ ₽ до сдачи дома, второй транш 6,999 млн ₽ после ввода в эксплуатацию, затем платёж 30 ₀₀₀ ₽ в месяц.
Ипотека траншами позволяет снизить нагрузку до сдачи дома, однако требует тщательного планирования бюджета после ввода объекта в эксплуатацию.
